温州和诸暨龙头房企异军突起

　　过去，杭州本土房企绿城和滨江长时间占据着浙江房企的龙头地位，而今年，来自温州的中梁和来自诸暨的祥生异军突起。

　　在克尔瑞前10月全国房企销售金额榜单中，绿城以1065.1亿元排名第12位，中梁和祥生以590.6亿元和405.7亿元，分列第24位和34位，而滨江以365.4亿元排名第39。尤其是祥生，2014年全年销售额仅90亿元，如今仅10个月销售额就超过400亿元，规模扩张之迅猛令人咋舌。

　　在三四线城市疯狂掠地

　　中梁、祥生异军突起

　　对杭州购房者来说，对于中梁和祥生这两家房企并不太熟悉。但近两年，这两家公司的业绩可谓突飞猛进。

　　中梁近10年的发展速度惊人，2008年，这家诞生在温州的房企销售额仅仅过了30亿元，2015年规模发展到168亿元，随后迎来了2016年的爆发，销售额为336.8亿元。而今年上半年，中梁销售业绩就超过去年全年，前10月更是达到590.6亿元，将泰禾、首开、中铁建、远洋等全国性品牌房企甩在身后。

　　中梁地产战略发布会的一纸PPT今年更是刷屏，声称用5年时间实现3000亿目标，帮助高层财务自由，收入过亿；帮助中高层实现富裕之家，收入过千万；帮助中层实现住洋房开豪车，收入过百万；帮助基层有房有车……

　　起家于绍兴诸暨的祥生，2014年销售规模仅为90亿元，2015年109亿元，去年全年的销售金额才180亿元，今年前10月却狂飙至405.7亿元。年初，祥生总裁赵红卫“高调”喊出了今年要实现600亿元销售目标，从目前来看也有可能实现。

　　为了继续扩大规模，这两家房企在土地市场上也分外活跃，今年前10月，中梁和祥生新增土地面积分别为921万m2和517万m2，在全国房企中分列第18和29位。

　　虽然在杭州都有项目，但这两家房企的重心却在全国的三四线城市。浙江土地网数据显示，今年1~10月，祥生地产在浙江省内拿地约245.3万m2，平均拿地楼面价6883元/m2。

　　温州中梁去年将总部搬至上海，开始向全国三四线城市进军。中梁投资部负责人甚至提出2018年要布局20个三四线城市，每个城市30亿元的规模，布局5~8个一二线城市，每个城市规模50亿~80亿元。对于一家企业而言，土地储备扩张意味着公司规模也要同步扩张。去年，中梁只有10个区域公司，而截至今年7月，其已经拥有30个区域公司。

　　随着区域公司的大量增加，中梁成立了八大区域集团。中梁鼓励八大集团之间相互竞争，在公司已经进入的九省一市，八大集团全部可以进入，谁先拿到地就归谁，从而充分刺激区域集团的“狼性”。

　　弱肉强食

　　规模之争亦是生存之争

　　业绩的猛增，跟房企战略有关。赵红卫说：“中小房企必须找到一条有自己特色的路才有存活可能，但如果找不到，那只有不断做大。”

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚曾经给钱报记者做过一个比喻：“和3个瓶子、2个盖子相比，300个瓶子和200个盖子的腾挪空间更大，相对风险较小，这也是为什么开发商拼命想要做大规模的原因。”

　　对于中梁和祥生这样的非上市房企来说，土地储备的快速增加，需要资金的支持。除了在融资上有一手，这两家房企也强调以高周转滚动资金。2017年祥生提出了“25710”的快周转策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。去年，中梁提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

　　“这些激进的房企，利润还是其次，充裕的现金流才是王道，因此，他们去三四线城市做一个项目，资金回笼非常快，像碧桂园在三四线城市的一个30万m2的楼盘，可能开三次盘就清光了。但是通过三四线城市快速扩大规模，也存在风险，毕竟万一遇上政策调整，这些城市也是受到波及的。”一位业内人士表示。

　　感受到被追赶的压力

　　绿城、滨江加快扩张速度

　　过去，杭州本土房企向来以稳健著称。但今年以来，滨江也通过拿地、合作、并购、旧城改造等多种手段，加快了扩张步伐，或许也是因为感受到了省内其他房企的强劲增长势头。

　　毕竟今年前10月，中梁与祥生的销售金额已经超过滨江，而在2014年和2015年，他们均未进入TOP100榜单，被滨江远远甩在身后。在滨江计划中，2019年也要加入千亿军团。

　　“这两年省内的民企扩张速度惊人，很多也是因为融资渠道丰富，融资成本低，才能形成这样的高周转，而且，这两年杭州、上海土地市场的饱和，也将部分价值外溢到周边城市。”一位本土房企营销负责人深感忧虑，“以前是积极学习龙湖这样的公司做营销，现在是要向这些‘激进’的公司学拿地。”

　　虽然已是千亿级销售额的水准，本土大佬绿城前10月的拿地金额只有256亿元，甚至不如中梁和祥生。不过，绿城今年投资目标为700亿元，并且在年底实施反周期拿地策略。于是，我们可以看见绿城最近开始频繁拿地，大力补仓。短短半个月时间，绿城在宁波、杭州、北京三地先后拿下7幅地块，合计地块总价200多亿元。

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